Trois régimes du sol
En droit français, une même parcelle peut relever de logiques opposées. La libération des terres ne crée pas un droit nouveau : elle réemploie des outils de droit civil — démembrement, baux longs, statuts non lucratifs — pour soustraire le foncier à la logique marchande. Cette page nomme les trois régimes que l'annuaire oppose.
Les trois régimes
Droit civil au service de l'intérêt général et des communs
Outils. Démembrement (articles 544 et 578 du Code civil), fondation, fonds de dotation, bail rural ou emphytéotique, association, SCIC.
Finalité. Placer le foncier au service d'un usage collectif d'intérêt général et l'y maintenir durablement.
Régime de référence de l'annuaire.
Droit commercial : sociétés, lucrativité, spéculation
Outils. Société commerciale, parts ou actions librement cessibles, recherche de plus-value et de dividende.
Finalité. Valoriser un capital ; le foncier y est un actif.
Régime repoussoir — parfois neutralisé par les statuts.
Propriété privée classique
Outils. Pleine propriété individuelle (article 544 du Code civil).
Finalité. Maîtrise et transmission patrimoniale privées.
Point de départ ordinaire ; non référencé par l'annuaire.
Un régime n'est pas une fatalité. Certains montages réels partent du droit commercial — Lurzaindia en société en commandite par actions, le Mietshäuser Syndikat en réseau de sociétés — mais en neutralisent la lucrativité par leurs statuts. La frontière entre les régimes ne tient pas à la seule forme juridique, mais à l'usage qu'on en fait.
Tableau comparatif
| Critère | Droit civil / intérêt général | Droit commercial | Propriété privée classique |
|---|---|---|---|
| Outil juridique type | Démembrement, fondation, fonds de dotation, bail long, association, SCIC | Société commerciale, parts ou actions cessibles | Pleine propriété individuelle (art. 544 C. civ.) |
| But poursuivi | Usage collectif d'intérêt général | Profit, valorisation du capital | Jouissance et transmission privées |
| Lucrativité | Non lucratif, gestion désintéressée | Lucratif par construction | Indifférente (usage privé) |
| Cessibilité du foncier | Verrouillée (inaliénabilité, dévolution) | Libre — parts cessibles, revente | Libre |
| Rapport au marché | Soustrait durablement | Soumis, voire spéculatif | Soumis, sans visée spéculative |
| Gouvernance | Collective, ouverte, « une voix par personne » | Proportionnelle au capital | Individuelle |
| Place dans l'annuaire | Régime de référence (noté) | Repoussoir — sauf si neutralisé | Point de départ, non référencé |
Aux frontières du modèle
L'annuaire se définit aussi par contraste. Ne sont pas référencés :
- propriété privée individuelle classique, même 'vertueuse'
- société (SCI, GFA familial) à but lucratif et parts librement cessibles
- montage dont l'objet premier est l'optimisation fiscale ou patrimoniale
- lieu réservé à un cercle restreint de personnes (perte de l'intérêt général)
- dispositif spéculatif déguisé en 'foncier solidaire'
- projet purement privé sans personne morale non lucrative dans le montage
La grille de notation traduit ce cadre en critères : voir les grilles d'analyse. Le calcul de l'Indice est détaillé dans la méthode.